房子還是ETF？指數化投資人想買房必須考慮哪些事？

 

對於把大多閒錢投入股債ETF的指數化投資人來說，買房是一個很不容易的決定，因為這筆不小的開支，不僅可能會排擠未來的日常用度，更會在短期（頭期款），長期（還貸款）降低投入指數化部位累積資產的速度。

 

本文即探討一個能把閒錢進行指數化投資的人，要怎麼考量買房這個課題。

 

一、房地產與股市大盤ETF的簡單比較：

 

先簡單比較買房與長期投資股票ETF的優缺點：

 

1、交易單位：股票ETF大多可以用很小的單位買進賣出，但房地產需要一次較高的金額才能買進賣出，同時也就代表勢必大量資金會集中在房地產，排擠到其他生活所需和投資的用度。

英國上市全球房地產（REITs）ETF比較：GLRE、TRET、IDWP、HPRD、EPRA（2022年版）

之前的文章比較了5支英國上市的全球房地產ETF，本篇文章在二年之後，對相關內容數據作更新，並尤其對股息稅成本比較，作較多的探討。

如兩年前的文章中所述，在加重配置全球房地產類股（以Reits為主）時，雖然美國上市ETF有較好的涵蓋度、費用率和流通性，但稅務成本較高，因此使用英國ETF會是合理的一種選擇。（正常情況下英國ETF相較美國ETF的成本節省可參見之前文章中的分析，可能視配息率高低，有約0.8%的稅務優勢）但英國上市的幾支全球房地產ETF各有其一定的優缺點，需要有所取捨。

以下數據未提供指數與ETF之間的追蹤差異比較，主要因為指數（一般會用扣稅的net版指數）和愛爾蘭或其他歐洲國家發行ETF之間的稅務成本不同（愛爾蘭的稅一般比指數所計算的少），因此很難用來妥善比較績效。但整體而言，這五支的各年度績效沒有個別明顯嚴重偏離的狀況。

一、SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITs ETF（GLRE、GLRA）

股市與房地產ETF中的Reits

在資產配置中，是否要將不動產投資信托（Reits）作為獨立配置區塊，會有很多考量因素，其中一個可能的因素，就是Reits（以及其在各國對應的證券）在多數的股市指數中，都與一般股一樣被視為成分股，所以持有大盤指數ETF，常常就已經持有一部分Reits。

本文即針對這個問題，提供一些指數化常用的ETF（包括房地產ETF與大盤ETF）的Reits內容，來幫助這方面的思考與決策。

一、各區域標的Reits佔比與數目：

以下列表中分別列出Reits在各範圍ETF中的比例、持有Reits的支數以及涵蓋Reits的市場數。

這裡只包括實際持有房地產的Reits，亦即不包括投資於房屋抵押貸款的Mortage Reits，也不包括非屬Reits的房地產公司(Reoc)，關於Reits與其他一般房產公司的說明和比較，可參見這篇文章。

指數在房地產避險的應用：羅伯‧席勒對房價指數與相關工具的貢獻

衍伸性金融商品，很多是基於特定產業的特定需求而產生的，但對於一般人來說，大多數的衍伸性商品都是不必要的。（雖然不是說建議絕對不能用，但沒真的研究清楚，就最好不要碰）

因為大多數人本身，不會需要避險很大部位的股票債券（部位不大有需要的話賣掉就好了），不需要擔心農場種的玉米收成時不值錢，不需要怕台幣昇值太多造成外銷產業虧損…，當然，現在因為有足夠的ETF，也不需要這些工具就能作合理的資產分散投資。

但有一種東西，會是很多人都可能用得上的，就是房屋相關的衍伸性金融商品（如果有的話），這方面的觀念和實務的推進，知名經濟學家羅伯‧席勒（Robert Shiller）功不可沒，這篇文章介紹即其中的故事和相關原理。

英國上市全球房地產（REITs）ETF比較：GLRE、TRET、IDWP、HPRD、EPRA

房地產股票（以REITs為主），是資產配置中常使用的資產類別。

使用美國上市的ETF配置全球房地產股票是很不錯方式，有較優秀的費用率、持股廣泛度以及交易量。

但因為REITs相較整體大盤股市一般有較高的股息率，使用美國ETF會負擔較高的股息稅，因此使用英國上市的房地產ETF來節省稅賦成本，是個可行的方式。

但相較而言，英國的幾支全球房地產ETF各有其缺點，不像美國標的這麼好選擇，本文即從各方面比較各ETF的優缺點，作為選擇的參考。

（本文主題目前有2022年的新版本，可與本文互相參照）

一、與美國配置方案的比較：

如果使用美國ETF配置REITs，以下兩種選擇方案幾乎是佔絕對優勢：

（一）使用Vanguard Real Estate ETF（VNQ）、Vangaurd Global ex-US Real Estate ETF（VNQI）兩支搭配：

依涵蓋市值，建議大約以50%、50%的比例搭配。

這個配置總費用率為0.12%，可投資全球共41個市場的826支REITts和其他地產股票，是費用率最低，也涵蓋範圍最廣的組合。

其中VNQ有2.7%，而VNQI則有高達56.53%屬於非REITs的地產公司股票（主要因為非美國的REITs比較不發達，關於REITs和其他地產公司股票REOC的比較，可參見這篇文章），整體而言如果各配置一半，會有約70%左右配置在REITs，30%左右配置在其他房地產股票。

美國Reits ETF中的資本返還（ROC）：VNQ、IYR、XLRE、SCHH的比較

如果使用TD Ameritrade、IB等券商投資美國房地產ETF VNQ，可能會注意到每年年初會收到一筆自動退稅，該筆退稅的項目主要是資本返還（Return of Capital，ROC），但如果使用Vangaurd以外其他發行公司的Reits相關ETF，如IYR、XLRE、SCHH等，就沒有這方面的退稅，本文即分析探討這個問題。

一、什麼是資本返還？

資本返還（Return of Capital），在美國的稅務法規上是一個重要的概念，影響到證券獲利的相關課稅。

從字面上的意義來說，資本返還即是指將投資人當初投入的資金還給投資人，中文有句話說「配本金」即是類似的意思。（關於主動債券基金配本金的問題，可參見之前的文章）

實務上來說，如果收入（配息）的來源，並非利息、股息等現金收益（Income），也非資本利得（Capital Gain），都可以視作資本返還，並不一定是狹義的返還當初的投資本金。

自組台灣Reits指數配置的理由、方法與風險

Reits（不動產投資信託基金）作為投資房地產的基金（或公司），與股市大盤之間的相關度較小，是資產配置中常會用到的一項工具，但台灣的Reits（即T-Reits）相對而言非常不發達，只有7支且市值不大，也因此沒有相關的ETF可以配置。

本文即介紹自行配置台灣Reits的理由、方法、與可能的缺點和風險。

一、為何要自組台灣Reits配置？

（一）、沒有ETF或其他指數投資工具中有包括台灣Reits：

以股票來說買全球指數或新興市場ETF就自然會包括台股，但買全球Reits或房地產ETF，不會包括台灣的Reits。以全球持股數最廣泛的非美房地產ETF--VNQI而言，雖然有台灣房地產的配置（台灣房地產配置約佔0.6%）。但其中全部都是房地產公司股票，共有21支，包括興富發、潤泰、華固、長虹等，但因為收錄市值等標準，並沒有包括任何一支台灣Reits。

買房自住或租房？從固定和機會成本的角度思考

買房或租房幾乎是每個出社會的人都會遇到的問題，要考量的點很多。雖然房屋（因為帶有不會折舊的土地）相對於其他消費品，有不易減損價格的優點，但它帶來最大的持續成本就是利息（如果使用貸款）和相對的機會成本（頭期款以及還款本金）。

而對於指數投資者來說，有一個較大的好處，就是在資產配置的計劃中，有較合理的閒置資金預期報酬估算（當然未來的事也無法準確），因此也更能合理估算買房的相關成本。

本文希望以合理的方式來比較買房和租房的成本，希望破除所謂「有錢就要儘量買房」、「租金是白白送給別人」的迷思。

一、買房的前提：在貸款期間有足夠的現金償還本金

買房的最起碼的前提，應該人人都知道，就是要有足夠的頭期款，否則就無法買房。

但光有足夠的頭期款還不夠，更進一步的是，最起碼要能確定還款期間（例如20年），個人將會有足夠的錢（包括目前還閒置或用來投資的錢，但如果是明年就要還款的錢就必須要是閒置的錢）可以還貸款的本金。（利息部分是屬於非一次性，而是持續性成本，不屬這部分，下段會更詳細計算） 。

Reits和其他房地產公司（REOC）的比較

房地產是股票和債券之外，資產配置中常見的一種資產類型，但要直接持有房地產進行資產配置相對困難，所以常會使用持有房地產的Reits（不動產投資信託基金）或其他房地產公司（一般稱作REOC，Real Estate Operating Company）來間接投資。

目前房地產相關的指數和ETF有兩大類，一類是純粹以持有房產的REITs為主（一般會排除投資於房地產貸款的REITs、以及投資於林地的REITs），一類是將REITs和其他房地產公司（REOC）放在一起。尤其美國以外的地區，不是每個國家的REITs都夠發達，所以房產指數中的非REITs比例較高。

以vnqi所追縱的美國以外房地產指數  S&P Global Ex-U.S. Property Index為例，其中有54.9%是房地產公司，僅45.1%是Reits，正是有些地區的Reits不發達（完全沒有，或市值太小、流通性太小，比如台灣的Reits就是這樣，所以未收入指數），目前只有25個國家的reits符合該指數要求，所以大多以房地產公司來補足。

那麼在資產配置的時候，這兩種資產有些什麼不同的特性呢？參見本文以下的一些簡介（因為目前主要的研究還是以美國為主，所以一些結論也是得之於美國的例子）：

（一）配息和再投資規定：

REITs的重要特性，是被法規要求將高比例的房租等所得，作為股息發給投資者（例如在美國是90%），因此配息率會相對較高，但也因此，一般房產公司有較大的彈性，可將賺得的資金，再投資於有成長利基的地方，因此資產成長的機會大於REITs。