對於把大多閒錢投入股債ETF的指數化投資人來說，買房是一個很不容易的決定，因為這筆不小的開支，不僅可能會排擠未來的日常用度，更會在短期（頭期款），長期（還貸款）降低投入指數化部位累積資產的速度。
本文即探討一個能把閒錢進行指數化投資的人，要怎麼考量買房這個課題。
一、房地產與股市大盤ETF的簡單比較：
先簡單比較買房與長期投資股票ETF的優缺點：
1、交易單位：股票ETF大多可以用很小的單位買進賣出，但房地產需要一次較高的金額才能買進賣出，同時也就代表勢必大量資金會集中在房地產，排擠到其他生活所需和投資的用度。
2、交易成本：買賣房地產的交易成本較高。
3、資產流動性：ETF在交易日可賣出，兩天後獲得金錢，但房地產要賣出就不是立刻能變現，買進時也有類似的問題。
4、價格波動風險：一般而言，房價的波動，小於股市大盤，最大下跌幅度也較小。
5、預期報酬：就資產本身不加槓桿來說，股市長期的預期報酬一般較房地產（含租金）要高。
6、槓桿：房地產可以提供房貸這個利息相對便宜且較穩定的槓桿來源，股票資產雖然也可以質押借款，但相對不穩定且成本高。
7、消費價值：股票ETF本身的實質價值不高，但擁有自己的房子，可用於自住、營業或也可以出租產生價值。
8、持有成本：大盤ETF的持有成本一般較低，在台灣雖然房子的稅相對不高，但稅、維護成本，折舊成本等等加起來一般還是會高於ETF的費用。
9、個別標的風險：ETF可以獲得接近整個市場平均報酬（即指數化投資），但房地產只能買進個別房地產，而非分散到整個市場，因此會類似投資個股，獲得較不穩定的報酬。
二、購買自住房的考量：
綜合以上講到的優缺點，這段首先首先要考慮的是否買自住房。
1、是否要買自住房的最大重點：需求強度
在考量買自住房的時候，要考慮的主要的是需求和能力，而不是先把它當投資看待，讓投資（或賺錢）的想法凌駕於這兩者。也就是說，雖然買房的確有儲蓄甚至增值的效果，但應該先把買房看作是「消費」的一環，來思考需求面，
誤把投資的想法放在需求前面，可能兩個方向都會有不好的結果。
一種是明明有買房需求和能力，但因為計算之後發現租房把錢拿去投資的預期報酬可能更好，因此放棄或拖遲買房的計劃。
一種是明明不是非買房不可，或其實當下的財務狀況不適合買房，但因為看到近期房價的上漲，或聽信「租金繳給房東是白交」這種話術想法而跑去買。
買房的需求理由很廣泛，需求強度也不同，這點很難有個客觀的評估方式。
但主要可分為剛性需求（無論什麼原因認為自己遲早非買不可）和柔性需求（希望有房，但沒到非買不可）。
如果是剛性需求，那就非得把買房納入理財計劃中，柔性需求，則可多評估自身的能力和其他條件作取捨。
2、財務能力的評估：
當確認需求之後，無論是剛性或柔性需求，買房的前提都是要有一定的財務能力，最直接的就是頭期款是否足夠，以及未來是否有能力按時繳納貸款。
頭期款部分，主要看當下個人的存款、動產投資或其他家人能支援的錢。
另外，也有人會使用信貸等方式補足頭期款，假如你的職業非常穩定，衡量未來兩種貸款的還款都沒問題，也是可能的作法。
此外選擇以購買預售屋，拉長頭期款的準備時間也是可能的作法（但需先了解並願意承擔相關的風險）。
貸款的部分是一個長期抗戰，先確認自身收入的穩定性，以及以記帳方式評估自身的花費（包括自己未來願意過怎樣的生活），來考量自己每個月能負擔的貸款數目。
以台灣相對低的利率環境，也可考量使用較長期的貸款來降低定期還款數額。
在考量還款能力時，建議得保留至少20%以上的緩衝空間，因為台灣一般的房貸都是利息隨利率改變，如果台灣的利率上昇，利息增加，就會增加每次要還款的金額。
整體而言，如果是剛性需求，又有能力買想買的物件，那自然立刻下手減少變數是最合理的選擇。
此外，如果有剛性需求，但以上的財務考量無法達標，也可以考慮先買不那麼滿意的但較便宜的房，以後有能力再換更好的房。
3、租房與買房的比較：
假如一個人財務上有能力買房，但買房是柔性需求，也就是有想買，但沒有非買不可，這時就可以評估兩種作法（買房，或是先租房把閒錢投資）的預期報酬差異，來輔助決定是否買房。
在評估之前，首先要注意的是，如果把租房省下來的錢都投入股市大盤ETF，也就是指數化投資，對個人而言是否是可行的，雖然指數化投資只要願意存錢、持續買進並長期持有，大家都能獲得同樣的市場報酬，但也很多人平常有錢會亂花存不了錢，或心理上無法經歷市場的考驗，在大跌時被迫賣出，假如這樣，那就不如在有能力時，把錢拿來買房更好。
這部分的心理因素每個人不同，我們這裡只能先假設一個人，是已熟悉指數化投資，有存錢的決心，和長期持有的能力，再來作比較。
買房或買指數ETF哪個能帶來更多的資產，主要取決於房價、買房成本、租金成本、貸款利率、貸款比例、房價預期成長率、租金成長率，以及股市預期報酬等。
其中當下的房價、租金成本、利率可以實際了解，買房單一成本（含手續費、稅、裝璜成本）容易估算，自住成本（稅、管理費、房屋修理）可自行評估，房價和租成成長率與股市報酬就每個人看法不同，每個人應依個人的評估來計算。
以下舉一個例子用假設的數字來說明：
假設有個人有350萬現金，每月收入扣除經常性支出平均可存下5萬元（平均每年成長1%）。
假如想買的房子價格1000萬，可30年貸款貸8成，利率2.5%，同等房子的年租金25萬，房價成長率3%，租金成長率3%，指數化投資預期報酬7%，買房交易成本加裝潢150萬，房屋持續成本平均每年是房價的1%。
如果沒買房，當下的350萬，加上每年儲蓄扣租金一開始年可存23萬（之後房租和薪水都會漲，所以會變化），都投入長期年化7%報酬的投資。
如果買房，每月還款約31600元，再扣掉每年花費10萬（每年增加3%），多的錢也投入7%報酬的投資，房價則會以3%成長。
用excel計算買房10年之後的比較：
買房的貸款還欠596萬，房價1344萬，投資部位196萬元：總淨資產944萬
不買房的話，拿去投資總資產部位約有 1160萬，比買房多204萬。
買房30年之後的比較：
房貸還清：房價2427萬，投資部位約1480萬，總資產3907萬
不買房投資部位約有5700萬，比買房多1793萬。
有了相關的數字，可以把數字的差距，和自己覺得房子給自己帶來的消費價值作比較，來決定是否適合買房。
再提醒以上計算只供參考，每個人實際買房價格成本租金，以及對成長預期的相關的數據都不同，可自行使用適合自身的數據來計算，來作為自身買房的參考。
此外，這裡的計算是假設還款之後不再貸出來投資，後面會講到這樣的作法，如果有打算再貸出投資，可再更改計算細節，會讓買房後的資產成長性更好一些。
4、決定買房後的準備：
假如決定幾年以內買房，預計要成為頭期款的錢就不應該作高風險的投資，建議宜以台幣現金為主，如果有買房時間或金錢的彈性，能承擔一定虧損風險，也可可以部分投入一些債券，除非能接受明顯的虧損才可放入一點股市標的。
如果買房的計畫在至少5年以上，就可依時間以及個人的風險容忍度，除了現金和債券之外，適度放部分在股市的指數化投資標的，以免準備資金跟不上房價成長，拖累影響買房計畫。同時在如果在台灣買房，也可以拿少部分資金，自行組台灣Reits的配置，來對沖一小部分房價漲過快的風險（但也需注意Reits主要持有的商用不動產和住宅的價格不是保證一致，只是正相關）。
5、買房之後的可能作法：
買房之後，房貸的付出，勢必會如前面的計算，影響流動資產投資成長的速度，如能貸更高比例、拉長貸款時間，或有一定的寬限期，都是對資產累積有正面幫助。
而除了多賺錢存錢，盡量把閒錢投入指數化投資之外，還有一個方式，是如果評估自身的風險承受度和財務能力足夠，也可以在還款幾年之後，再申請理財型房貸，再貸出一部分資金投入指數化投資，可以一定程度避免買房拖累資產的成長。
此外，如果投資人是預計一開始先買小（或便宜），之後要換大（換貴）的房子，則需再回到前面的評估，思考是否適合，以及預計什麼時後再換房，決定之後再確認資金的合理調度。
三、非自住房的考量與資產配置：
前面的思考是基於需求而買的自住房（或假如家庭有實際需要第二間房，也是視為自住房類似的考量方式）。
這裡進一步探討非自住需求，主要為投資而買房的作法，除了前面講到自住房時，需符合的財務上有能力購買之外，會有幾個考量重點：
1、是否在房地產上，具有獲得超額報酬的能力：
前面提到，房地產的平均預期報酬較低，且無法進行指數化投資，因此是否具有房地產投資的能力，因而能在房地產上能獲得比市場平均更好的超額報酬，會是一個考量的重點。
如果你有操作房地產的能力，那雖然不建議全投房地產，就有較大的合理性以較高比例的資金投入純房地產投資。
反之，如果沒有這樣的信心，在細部資訊不流通，報酬差異性很大的房地產市場，很可能你就是那個被高手打敗，落後平均報酬的投資人，那就應當更保守。
2、是否有意願花費心力管理：
非自住的房地產如不出租，預期報酬肯定會更差，所以除非是前述有主動投資能力，可以短線操作房地產賺價差的人，都應以長期投資並出租為目標。
但出租房地產就需付出一定的管理精力，投資人需考量是否願意多花這時間精力，當然也可以選擇交給代管公司，但就會多一筆成本。
3、資產配置合理比例：
從資產配置的角度來說，房產雖然有前述的一些缺點（報酬較股市低，單價高、無法指數化投資、交易成本高等），但它畢竟是有長期平均為正報酬，但價格波動較股市小的優點，雖然也有人會用Reits來取代實體房地產，但畢竟Reits仍有股票性質，波動較大，與股市的相關性更高，所以配置實體房地產當資產配置還是一種合理的選擇。（但純粹使用指數化投資作資產配置也很合理）
但既然是資產配置，過多比例投資在房地產上就不合理了，因此，如果當下流動資產還太少就並不適合。以下建議比例不是標準答案，而是一個概數。
首先，假設已有自住房，代表已有很大比例的資產都在房地產，這時應該先累積更多一些股市債市現金等流動資產，再考慮配置實體房地產。
假設不是前面講到的，專精於房地產投資，會建議指數化投資部位，至少達到自住房總價值的一半以上，再開始考慮進一步配置房產（但這並不是建議到達這個數字就該配置，因為有自住房之後，選擇不進一步投資房地產也合理）。
如果有了較多流動資產，可分配資金配置到純投資的房地產，個人也不建議這部分的價值超過指數化投資部位。例如假如有1000萬的指數化投資部位，買800萬的房子，頭期款加上相關成本是200萬，那買了之後就會變成800萬的指數化部位和800萬的房子，剛好還在可接受的範圍內，但投資更多房地產就非常不建議了。
四、小結：
以股市為主的指數化投資，與買進實體房地產各有優缺點。
在考量自用的房屋時，應首先考量自己的需求，其次考量自己的財務能力來決定是否買房，如果沒有迫切的剛性需求，則可依本文提供的方式，自行估算買自住房與租房長期的報酬差異，來思考買自住房是否划算符合自身期望。
在自住房之外，進一步想將投資房作為資產配置的一環是合理的作法，但就要考量自身房地產投資能力，是否願意多花心力管理，以及注意房地產不應佔資產過高的比例。
本文最初發表於《商益》
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