自組台灣Reits指數配置的理由、方法與風險

Reits（不動產投資信託基金）作為投資房地產的基金（或公司），與股市大盤之間的相關度較小，是資產配置中常會用到的一項工具，但台灣的Reits（即T-Reits）相對而言非常不發達，只有7支且市值不大，也因此沒有相關的ETF可以配置。

本文即介紹自行配置台灣Reits的理由、方法、與可能的缺點和風險。

一、為何要自組台灣Reits配置？

（一）、沒有ETF或其他指數投資工具中有包括台灣Reits：

以股票來說買全球指數或新興市場ETF就自然會包括台股，但買全球Reits或房地產ETF，不會包括台灣的Reits。以全球持股數最廣泛的非美房地產ETF--VNQI而言，雖然有台灣房地產的配置（台灣房地產配置約佔0.6%）。但其中全部都是房地產公司股票，共有21支，包括興富發、潤泰、華固、長虹等，但因為收錄市值等標準，並沒有包括任何一支台灣Reits。




之前的文章有提到過，美國股市指數和相關ETF是有包括Reits在內，但包括台灣加權指數以及各種台股ETF都沒收錄Reits（可參見之前探討台股指數的文章），因此也無法透過ETF持有台灣Reits，甚至使用包括所有上市公司的台指期也沒辦法投資台灣Reits。

（二）、Reits具有分散股市風險的作用：

Reits因為持有實際的房地產，與股市雖有正相關性，但相關性較小，適合作為資產配置的一環，但對台灣人來說，國外Reits需要負擔匯率的風險，因此雖然台灣Reits數量不多，仍是可以考慮加重配置，作為整體房地產資產配置的的一環。

根據相關研究，台灣Reits指數的標準差明顯小於台灣股市（這點與其他國家的Reits波動常不輸股市不同），在台灣股市大跌時跌幅較小，與股市大盤每月報酬的相關性約在0.2-0.3之間。此外，標準差、抗跌程度和與股市相關度也明顯比前述VNQI所收錄的台灣營建股要好。

（三）與台灣房地產之間有正相關：

Reits雖然持有房地產，不過如下段所述主要是商用房地產，所以與一般人目標的住宅之間的行情走勢會有差距，此外Reits也會受到股市、利率等短期波動的影響。但即使如此，整體走勢仍與台灣房價指數呈現一定的正相關。

在之前的文章曾提過，資產配置需要考量資金的使用目的，在台灣，很多人會遇到的資金目標，就是存一大筆資金在台灣買房。

對於預定在中期（例如5-10年）要買房的資金來說，需要承擔的一個風險，就是這五到十年內台灣的房價明顯變高，所以如果在這筆錢中，增加相當一部分台灣Reits這個與房市相關度較高的配置，有助於緩和這個風險，但Reits風險雖低於股市，短期波動仍可能很不小，所以需要隨著預定買房的期限接近而降低配置。

（四）自組配置難度較低：

因為台灣只有7支Reits，所以自行組合配置不致於太過困難，自組方式參見其後文。當然我們還是希望Reits數量愈來愈多，能有相關的ETF會更好。

二、台灣Reits指數和組成：

（一）T-Reits指數簡介：

T-Reits指數，為按照台灣所有上市Reits市值組成的指數。在2008年鄭佩宜、張金鶚、白金安三人合作的研究〈台灣不動產投資信託之表現與投資組合〉一文中編制了這個指數，該指數回溯至富邦一號上市時間2005年3月10日為基期，基期指數為100，以各上市Reits的市值加權，類似於一般指數的編制方式。

（二）指數組成比例：

因為目前不容易查到該指數的相關即時數據，因此一般採用自行計算的方式，來了解指數的組成。這裡以2020年1月3日收盤後的市值數字來看各支Reits在整體指數中的佔比。

Reits名稱	市值（億）	指數佔比
富邦一號	93.86	10.38%
國泰一號	246.98	27.32%
新光一號	201.14	22.25%
富邦二號	101.06	11.18%
國泰二號	123.84	13.7%
圓滿一號	29.1	3.22%
樂富一號	107.93	11.94%
總市值	903.91

（三）台灣Reits指數成分投資性質：

各支台灣Reit的投資標的主要為2-6項不動產，目前7支Reits共持有25項台灣不動產。

以所在地區而言，大多數是台北市的房地產（19筆）。其他非台北市有台南市（2筆）、桃園市（2筆）、新北市（1筆）、彰化縣（1筆）的不動產。

以功能而言，主要標的都是商用不動產。其中又以辦公大樓（14.5筆）為主，商場百貨（6筆）次之、旅館飯店（3筆）再次之，另有物流中心（1筆）。住宅部分，只有一筆房地產的一部分是酒店式公寓住宅（0.5筆）。（註：同一項不動產有兩種用途時各算0.5）

此外有少數Reits會把一些多餘的資金投入海外Reits（例如樂富一號就投資了一些香港、新加坡的Reits）

三、自組台灣Reits配置的方式：

從指數投資者的角度來說，不會特別看好或不看好任何一個股，投資Reits亦然，因此未需特別了解個別Reits相關資訊，可直接按指數比例購買配置。

配置時先依照個人狀況，確定要投入台灣Reits的比例，乘上總投資金額之後算出投入台灣Reits的總金額。決定總金額後，再乘上每支Reit在指數中的佔比，再除以目前的一張的價格，可算出大概要買的張數。因台灣Reits交易量很小，零股交易太過困難，因此實際上無法完全按照指數比例買進，而是取一個概數，但幸好台灣Reits一張的價格都不太高（都在2萬元以內），所以差距不會太大。

如果決定配置每支Reits數量不大（例如可能是個位數張數），可以在股市可以一次買進，但如果量很大的話，可考慮分批買進，因為Reits的交易量不大，每個交易日大約從100到1000張左右（每支的狀況也不同），量很大的話可能有衝擊成本而增加買進成本。雖然買入張數不多，如果擔心買入時點，也還是可以在不增加太多成本（手續費、時間）的狀況下分批買進。

而也因為量不大，有時Reits會出現買賣價差過大的狀況（例如甚至到0.5%），這時當然也可以考慮用現在的賣價先分批買進一些，也可以考慮等到價差比較小的時候再買，或是雖然不急著買，但掛中間價位試看看能不能最後以比較小的價差買到。

買入完成配置之後即可以長放，直到因理財狀況需要更改時再（例如接近買房的時間）賣出。此外，Reits都會有配息，配息是否要再投入可看個人考量，如果決定要再投入，可先從前述配置時因為買入整張考量而比例少最多的那支Reit買入，以維持接近指數比例的配置。

四、自組台灣Reits配置的缺點和風險：

儘管如前述，有一些持有台灣Reits組合的可能理由，但還是需要注意以下的可能問題和風險，因此即使選擇配置，也不宜配置過高。

（一）、作為房地產投資分散性不足：

相較於其他Reits成熟國家，台灣Reits的支數少，規模小，分散房地產標的和種類都不夠多，因此可能會有較高的非系統性風險。（例如單一建築物出嚴重狀況，可能就損失1/25的配置資產）

（二）、交易成本與時間成本：

因為沒有ETF，需要自行買入個別Reits，需要花較多時間精力買進配置，此外，因為交易量大多不高，可能會花費較多的買賣價差成本。

（三）、歷史資料較少：

台灣Reits的從富邦一號於2005年發行至今才近15年，T-Reits指數相關的資料較短，因此與股市、房市等的相關性的資料都比較有限，沒有較長時間的資料可以佐證。

（四）預期報酬率較低：

相較於其他大多數Reits發達的國家，台灣房價與租金比很高，因此台灣Reits的租金報酬率相對較低。另一種看法則認為台灣Reits的相關法令較嚴格，因此反而讓資產成長的空間較小，長期報酬率也因此較低。

（五）Reits的折溢價波動風險：

根據一些研究，雖然台灣Reits有分散股市風險的作用，但本身的型態類似於封閉型基金，加上交易量不大，在市場恐慌下跌時可能會有超跌（亦即市價下跌多過實際淨值下跌，造成折價）的風險。反之市場熱絡時則可能市價過高，造成溢價而被迫以過高價格買入。
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整體而言，台灣Reits是一個可以依個人狀況，考量自行組合加入的一種配置資產，但也需要注意相關的缺點和風險。

相關文章：Reits和其他房地產公司（REOC）的比較


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