2020年1月3日 星期五

自組台灣Reits指數配置的理由、方法與風險

Reits(不動產投資信託基金)作為投資房地產的基金(或公司),與股市大盤之間的相關度較小,是資產配置中常會用到的一項工具,但台灣的Reits(即T-Reits)相對而言非常不發達,只有7支且市值不大,也因此沒有相關的ETF可以配置。

本文即介紹自行配置台灣Reits的理由、方法、與可能的缺點和風險。


一、為何要自組台灣Reits配置?


(一)、沒有ETF或其他指數投資工具中有包括台灣Reits:


以股票來說買全球指數或新興市場ETF就自然會包括台股,但買全球Reits或房地產ETF,不會包括台灣的Reits。以全球持股數最廣泛的非美房地產ETF--VNQI而言,雖然有台灣房地產的配置(台灣房地產配置約佔0.6%)。但其中全部都是房地產公司股票,共有21支,包括興富發、潤泰、華固、長虹等,但因為收錄市值等標準,並沒有包括任何一支台灣Reits。




之前的文章有提到過,美國股市指數和相關ETF是有包括Reits在內,但包括台灣加權指數以及各種台股ETF都沒收錄Reits(可參見之前探討台股指數的文章),因此也無法透過ETF持有台灣Reits,甚至使用包括所有上市公司的台指期也沒辦法投資台灣Reits。


(二)、Reits具有分散股市風險的作用:


Reits因為持有實際的房地產,與股市雖有正相關性,但相關性較小,適合作為資產配置的一環,但對台灣人來說,國外Reits需要負擔匯率的風險,因此雖然台灣Reits數量不多,仍是可以考慮加重配置,作為整體房地產資產配置的的一環。

根據相關研究,台灣Reits指數的標準差明顯小於台灣股市(這點與其他國家的Reits波動常不輸股市不同),在台灣股市大跌時跌幅較小,與股市大盤每月報酬的相關性約在0.2-0.3之間。此外,標準差、抗跌程度和與股市相關度也明顯比前述VNQI所收錄的台灣營建股要好。


(三)與台灣房地產之間有正相關:


Reits雖然持有房地產,不過如下段所述主要是商用房地產,所以與一般人目標的住宅之間的行情走勢會有差距,此外Reits也會受到股市、利率等短期波動的影響。但即使如此,整體走勢仍與台灣房價指數呈現一定的正相關。


在之前的文章曾提過,資產配置需要考量資金的使用目的,在台灣,很多人會遇到的資金目標,就是存一大筆資金在台灣買房。

對於預定在中期(例如5-10年)要買房的資金來說,需要承擔的一個風險,就是這五到十年內台灣的房價明顯變高,所以如果在這筆錢中,增加相當一部分台灣Reits這個與房市相關度較高的配置,有助於緩和這個風險,但Reits風險雖低於股市,短期波動仍可能很不小,所以需要隨著預定買房的期限接近而降低配置。


(四)自組配置難度較低:


因為台灣只有7支Reits,所以自行組合配置不致於太過困難,自組方式參見其後文。當然我們還是希望Reits數量愈來愈多,能有相關的ETF會更好。


二、台灣Reits指數和組成:


(一)T-Reits指數簡介:



T-Reits指數,為按照台灣所有上市Reits市值組成的指數。在2008年鄭佩宜、張金鶚、白金安三人合作的研究〈台灣不動產投資信託之表現與投資組合〉一文中編制了這個指數,該指數回溯至富邦一號上市時間2005年3月10日為基期,基期指數為100,以各上市Reits的市值加權,類似於一般指數的編制方式。


(二)指數組成比例:



因為目前不容易查到該指數的相關即時數據,因此一般採用自行計算的方式,來了解指數的組成。這裡以2020年1月3日收盤後的市值數字來看各支Reits在整體指數中的佔比。


Reits名稱市值(億)指數佔比
富邦一號93.8610.38%
國泰一號246.9827.32%
新光一號201.1422.25%
富邦二號101.0611.18%
國泰二號123.8413.7%
圓滿一號29.13.22%
樂富一號107.9311.94%
總市值903.91


(三)台灣Reits指數成分投資性質:



各支台灣Reit的投資標的主要為2-6項不動產,目前7支Reits共持有25項台灣不動產。

以所在地區而言,大多數是台北市的房地產(19筆)。其他非台北市有台南市(2筆)、桃園市(2筆)、新北市(1筆)、彰化縣(1筆)的不動產。

以功能而言,主要標的都是商用不動產。其中又以辦公大樓(14.5筆)為主,商場百貨(6筆)次之、旅館飯店(3筆)再次之,另有物流中心(1筆)。住宅部分,只有一筆房地產的一部分是酒店式公寓住宅(0.5筆)。(註:同一項不動產有兩種用途時各算0.5)

此外有少數Reits會把一些多餘的資金投入海外Reits(例如樂富一號就投資了一些香港、新加坡的Reits)


三、自組台灣Reits配置的方式:



從指數投資者的角度來說,不會特別看好或不看好任何一個股,投資Reits亦然,因此未需特別了解個別Reits相關資訊,可直接按指數比例購買配置。

配置時先依照個人狀況,確定要投入台灣Reits的比例,乘上總投資金額之後算出投入台灣Reits的總金額。決定總金額後,再乘上每支Reit在指數中的佔比,再除以目前的一張的價格,可算出大概要買的張數。因台灣Reits交易量很小,零股交易太過困難,因此實際上無法完全按照指數比例買進,而是取一個概數,但幸好台灣Reits一張的價格都不太高(都在2萬元以內),所以差距不會太大。

如果決定配置每支Reits數量不大(例如可能是個位數張數),可以在股市可以一次買進,但如果量很大的話,可考慮分批買進,因為Reits的交易量不大,每個交易日大約從100到1000張左右(每支的狀況也不同),量很大的話可能有衝擊成本而增加買進成本。雖然買入張數不多,如果擔心買入時點,也還是可以在不增加太多成本(手續費、時間)的狀況下分批買進。

而也因為量不大,有時Reits會出現買賣價差過大的狀況(例如甚至到0.5%),這時當然也可以考慮用現在的賣價先分批買進一些,也可以考慮等到價差比較小的時候再買,或是雖然不急著買,但掛中間價位試看看能不能最後以比較小的價差買到。

買入完成配置之後即可以長放,直到因理財狀況需要更改時再(例如接近買房的時間)賣出。此外,Reits都會有配息,配息是否要再投入可看個人考量,如果決定要再投入,可先從前述配置時因為買入整張考量而比例少最多的那支Reit買入,以維持接近指數比例的配置。

四、自組台灣Reits配置的缺點和風險:


儘管如前述,有一些持有台灣Reits組合的可能理由,但還是需要注意以下的可能問題和風險,因此即使選擇配置,也不宜配置過高。


(一)、作為房地產投資分散性不足:



相較於其他Reits成熟國家,台灣Reits的支數少,規模小,分散房地產標的和種類都不夠多,因此可能會有較高的非系統性風險。(例如單一建築物出嚴重狀況,可能就損失1/25的配置資產)

(二)、交易成本與時間成本:


因為沒有ETF,需要自行買入個別Reits,需要花較多時間精力買進配置,此外,因為交易量大多不高,可能會花費較多的買賣價差成本。


(三)、歷史資料較少:


台灣Reits的從富邦一號於2005年發行至今才近15年,T-Reits指數相關的資料較短,因此與股市、房市等的相關性的資料都比較有限,沒有較長時間的資料可以佐證。


(四)預期報酬率較低:



相較於其他大多數Reits發達的國家,台灣房價與租金比很高,因此台灣Reits的租金報酬率相對較低。另一種看法則認為台灣Reits的相關法令較嚴格,因此反而讓資產成長的空間較小,長期報酬率也因此較低。


(五)Reits的折溢價波動風險:



根據一些研究,雖然台灣Reits有分散股市風險的作用,但本身的型態類似於封閉型基金,加上交易量不大,在市場恐慌下跌時可能會有超跌(亦即市價下跌多過實際淨值下跌,造成折價)的風險。反之市場熱絡時則可能市價過高,造成溢價而被迫以過高價格買入。
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整體而言,台灣Reits是一個可以依個人狀況,考量自行組合加入的一種配置資產,但也需要注意相關的缺點和風險。

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