2019年10月8日 星期二

買房自住或租房?從固定和機會成本的角度思考

買房租房幾乎是每個出社會的人都會遇到的問題,要考量的點很多。雖然房屋(因為帶有不會折舊的土地)相對於其他消費品,有不易減損價格的優點,但它帶來最大的持續成本就是利息(如果使用貸款)和相對的機會成本(頭期款以及還款本金)。

而對於指數投資者來說,有一個較大的好處,就是在資產配置的計劃中,有較合理的閒置資金預期報酬估算(當然未來的事也無法準確),因此也更能合理估算買房的相關成本。

本文希望以合理的方式來比較買房和租房的成本,希望破除所謂「有錢就要儘量買房」、「租金是白白送給別人」的迷思。


一、買房的前提:在貸款期間有足夠的現金償還本金


買房的最起碼的前提,應該人人都知道,就是要有足夠的頭期款,否則就無法買房。

但光有足夠的頭期款還不夠,更進一步的是,最起碼要能確定還款期間(例如20年),個人將會有足夠的錢(包括目前還閒置或用來投資的錢,但如果是明年就要還款的錢就必須要是閒置的錢)可以還貸款的本金。(利息部分是屬於非一次性,而是持續性成本,不屬這部分,下段會更詳細計算) 。


買房子,代表一次性的把房價等值的錢換成房子,貸款就類似分期付款,只是延後這筆錢的開支時間,不會改變這個交換的本質。所以如果預計之後20年包括已有的閒錢、賺的錢(包括投資)扣掉未來20年的預計支出(利息也是支出),無法支付本金,就不應該買房,或是需要考慮買更便宜的,自己能付得起的房。

這部分的估計一定會有出入,所以基本上一定要從寬估量,因為一些狀況付不出貸款而被迫賣出房子就得不償失。


二、進一步從固定和機會成本來考量買房和租房:



上段講的是前提,也就是如果不符合該條件,絕對不要買房,但並不代表符合條件就應該要買房。因為除了把錢換成房子的交換之外,還有持續性的成本,這部分需要與租房的持續成本作比較:

(一)租房的持續成本=租金

(二)買房的持續成本=房貸利息+頭期款資金成本+還款資金成本+稅、保險費和房子維護費用

將二者相減(以台灣而言,正常來說買房較高),可以得出買房帶來的持續成本。

當然這裡可能有人會想要把房價的漲跌納入,以正常狀況來說,房子(加土地)長期而言應有跟隨通貨膨帳增值的效果,但目前台灣的高房價來說(可參見這幾年的上下波動),先假定之後長期不漲不跌,我認為是比較合理的作法。當然如果對房價的看法不同,在計算的時候想要加入假設對房價漲跌的預期也是可以的。

三、從實際例子來探討買房或租房:


前面講的比較抽象,因此這裡直接舉一個例子來計算

(一)基本條件:如果一個人為家裡租一間房子是月租金30000元,買完全相同條件的房子是1800萬,平均每年的房屋地價稅保險費和修繕等成本為1萬元,預計可貸款1000萬,利率1.8%,分20年償還(採本利平均攤還)。此人由個人的指數化資產配置比例,預估長期投資報酬率為5%。(註1)

(二)未來足夠還款現金:買這棟房的第一個前提,就是交出800萬頭期款之後剩餘的資金+預計未來20年的收入(包括投資的收入)-支出(包括房子本身的成本,如利息),能超過1000萬來還本金。

(三)計算貸款的平均年限:這個條件下本利平均攤還的房貸,實際的平均年限大約是10.64年,等於這20年平均的貸款本金大約是532萬,平均每年的利息是95759(關於這些數字,我是在這裡下載房貸試算Excel檔案來計算)

(四)租房預估每年平均成本:30000*12=36萬。

(五)買房子的預估平均成本=10000(稅和維護費)+95759(貸款利息)+800萬*0.05(頭期款機會成本)+(1000萬-532萬)*0.05(已還本金機會成本)=73萬9759(註2、註3)

(六)比較:以這個例子來說,買房比租房一年的持續成本多出約38萬。等於買房比租房多花約一倍的持續成本。(因此,請不要再說租金是白白給房東,那是可能幫你省下相應更多的利息和資金機會成本)

四、結論:買房或租房?


計算出買房和租房持續成本的差異(買房一般會大房租房,即代表買房的持續成本),並不代表說一定不能買房。

買房有許多租房沒有的好處,例如居住較為長期穩定、可以較自由地使用、免於遇到房東惡質的風險,以及擁有房產心理上的安定感等等。

在假設未來房價不漲不跌的情況下,我們應視買房自住的本金花費為一種置產,即將現金換成等值的房地產+一定期限要償還的負債。而買房增加的持續成本(包括固定和機會成本)視為一種消費,亦即用這些成本換得上述買房的好處。

因此我們在決定租房或買房前,應該先確認有還款能力,並計算相關的成本,並思考這些好處優點對自己來說(也包括考量自身的財務狀況),是否值得每年花費這樣的成本。(有點像買車當然有方便的地方,但需要先考慮每年的保養成本,但車子還會折舊,所以成本比例會更高),而如果暫時考量成本選擇租房,也可以之後在不同的時間情境(各種條件會改變),重新計算思考,而不是先預設非買房或租房不可。


(註1) 投資有風險,所以投資的預期報酬率並非憑空得來,需要考慮實際的風險承受能力。
(註2)由計算中可得知,在貸款利率低於投資報酬率時,貸款比例愈高愈能降低買房的機會成本。
(註3)長期預估都是以當下數字來估算,但租金以及房貸利率等都是可能會改變的。

2 則留言:

Unknown 提到...

能請問多啦王,貸款平均年限是如何計算的嗎?
這好像債券的存續期,但又不知從何計算

ffaarr 提到...

我文章中有提供連結,文章裡面提供了excel表格,進去excel之後輸入貸款數量、年限,以及貸款的利率。可以在excel得出平均每年要付的利息。這樣就可以再用貸款利率,回推平均每年借貸的錢。 該錢數/貸款總數 就會等於 平均年限/總年數。可得出平均年限。這個跟債券的平均到期年限比較像,存續期間的話就還要再另算。但的確和債券是原理類似的。