指數在房地產避險的應用：羅伯‧席勒對房價指數與相關工具的貢獻

衍伸性金融商品，很多是基於特定產業的特定需求而產生的，但對於一般人來說，大多數的衍伸性商品都是不必要的。（雖然不是說建議絕對不能用，但沒真的研究清楚，就最好不要碰）

因為大多數人本身，不會需要避險很大部位的股票債券（部位不大有需要的話賣掉就好了），不需要擔心農場種的玉米收成時不值錢，不需要怕台幣昇值太多造成外銷產業虧損…，當然，現在因為有足夠的ETF，也不需要這些工具就能作合理的資產分散投資。

但有一種東西，會是很多人都可能用得上的，就是房屋相關的衍伸性金融商品（如果有的話），這方面的觀念和實務的推進，知名經濟學家羅伯‧席勒（Robert Shiller）功不可沒，這篇文章介紹即其中的故事和相關原理。

一、房地產相關的避險需求：

房地產對於一般人有什麼樣的風險呢？可以從兩個方面來看：

首先，對於大多不是很有錢的人來說，如果買了一間房（尤其還搭配了房貸），那這間房子常常會是一個遠大於其他類型資產的部位，這會造成資產風險嚴重偏向房屋，從資產配置的角度來說是很不利的。（也許有人會說自住房價下跌沒關係，但2007-2008年在美國無數因此失去房子的人應該不會這麼想）

其次，對於還沒買房屋但預計在特定的時間買的人，那這個財務計劃，將會需要承擔相當高的單次投入成本風險（不像我們指數投資投入股市可以每年一批一批買），如果房子剛好買在上漲之後的高點，會對整體的財務造成不小的影響。

 二、羅伯‧席勒與房價指數和衍伸金融商品：

著名的經濟學家，後來的諾貝爾獎得主羅伯‧席勒，在上個世紀末，就開始認真地思考了這個關乎許多人重大財務風險的問題，並思考出，指數與相關產品不僅可以用於分散股票債券等的投資風險，也應該可以用來讓一般人面對要買和擁有房屋所帶來的風險。

他做的第一件事，是設計出合理的房價指數，他和Karl Case和Allan Weiss三人，創建了有名的Case-Shiller房價系列指數（ Case–Shiller Home Price Indexes），根據過去的成交價格，計算出其中包括美國全國、10大都會、20大都會，以及各都會區分別的房價指數，每月更新一次。現在台灣所熟知的一些房價指數，也是基於類似的方式製作。

有了房價指數對於衡量整體市場漲跌波動有很大的幫助，但如果沒有相關工具，也不能真的對於避開風險發揮效用。在2001年，他與Samuel Masucci等人合作，一起成立了總體市場有限公司，（Macro Markets LLC，與他相關論述的著作同名）開始努力製作相關的金融工具，並尋求上市機會，終於在2006年時，該公司與芝加哥交易所合作，上市了房價指數相關的期貨和選擇權。

這系列的期貨追蹤的標的有11個指數，包括全美國房價指數，以及10個大都會區（紐約、洛杉磯、舊金山、芝加哥、波士頓、華盛頓、聖地牙哥、遭阿密、丹佛、拉斯維加斯）的房價指數，至今仍持續運作中。

有了房價指數的期貨之後，首先可以讓房價的反映更即時（畢竟房價指數一個月才更新一次），但更重要的，對一般人來說有什麼分散房產風險的作用呢？（當然不是拿來投機炒作…）

三、房地產衍伸商品的應用：

以下舉個實際的例子：

假如出木杉長大之後到了美國從事研究工作，努力存錢並計劃5年之後要在波士頓買第一棟房子，預計存下10萬美金頭期貸再加上20萬的貸款共30萬，應該可以買下心目中理想的房子，但很擔心5年之後波士頓房價會突然上漲很多。這時他可以先把已經存到的錢的一部分，買下一口5年後到期（該系列期貨最長有到5年）的波士頓房價指數的期貨（一口價值大概值6萬美元，保證金可能先放2成-3成左右），然後明年再買一口4年到期的，後年再買一口3年到期，再過一年買一口2年到期的…。這樣等於把買房的30萬成本價格，分攤到5年間的不同行情上。

這期間如果房價下跌，雖然期貨會損失，但可以用更便宜的價格買到房子，如果這期間房價上漲，那可以用期貨的獲利來填補買上漲房子的錢，雖然結果不是一定比不避險有利（房價下跌或不跌就會吃虧），但會讓這個買房計劃的不確定性降低。

但買下房子之後，情況就正相反了，這棟房子會變成出木杉最主的要資產，如果房價大幅下跌，會讓他的總資產損失造成很大的損失，甚至因為還有貸款，最嚴重情況可能房屋被銀行拿走。

這時出木杉可以考量個人的資產狀況，思考希望讓房子在個人資產中的比例，例如他還有8萬的股票投資，3萬的債券和1萬的現金，他希望房子佔資產的比例不要超過一半，那麼他可以放空3口的波士頓房價期貨，讓30萬的房子部位減為12萬，這樣萬一房價大幅下跌，也不會讓自己的資產減損過多。之後隨著房貸還得愈多，以及其他類資產也增加，就可以逐步規劃減少放空避險的部位。

使用期貨雖然會有一些成本（交易成本，以及保證金的時間成本），但仍是相對低成本的避險方式，但一口6萬多美金的部位，還是相對比較大的，對一些資金沒這麼大，或不想作這麼大部位的避險的人來說並沒這麼方便，對即使部位夠大的人來說彈性也比較小。

但隨著期貨的出現，席勒所預期的相應類保險產品也出現了，一些公司開始發行一種稱作「Home Equity Protection」（也許可以稱作「房價保險」，另也有類似但不完全同名的）的產品。投保人付出一定的保費，但在保障期間，所投保的房子房價下跌時，可以獲得一定的理賠。

這樣的保險在有房地產期貨之前很難存在，因為保險公司可能會因為特定地區房價大跌，而突然需要大量理賠而損失慘重（通常整體房價都會一起跌），但因為有了房地產期貨，保險公司可以適當地放空期貨，來幫這些保單作避險。

雖然這類產品的投保人，會比直接使用期貨避險付出較多的成本（保險公司要賺錢），但可以更精確的保額和標的為自身的資產風險提供保障。

四、結語： 

經由席勒的努力，讓美國誕生了這類真正對一般人有幫助的衍伸金融工具，能合理有效分散房地產的價格波動風險。

可惜目前在台灣還沒有類似的產品，之前的文章也提到，對於預計幾年內想買房的人來說，把一小部分錢放在和房價有相關的台灣Reits組合，是合理的可能稍微抵銷一些房價大漲風險的作法，但畢竟Reits是商用不動產為主，標的少代表性也不夠，和真正能反應住屋房價指數工具還是有相當的差距。

（註）彼得‧伯恩斯坦的《投資超級進化論》中介紹了席勒的這段故事，本文再收集了一些其他的資料和個人觀點而成。

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