2019年9月23日 星期一

Reits和其他房地產公司(REOC)的比較

房地產是股票和債券之外,資產配置中常見的一種資產類型,但要直接持有房地產進行資產配置相對困難,所以常會使用持有房地產的Reits(不動產投資信託基金)或其他房地產公司(一般稱作REOC,Real Estate Operating Company)來間接投資。

目前房地產相關的指數和ETF有兩大類,一類是純粹以持有房產的REITs為主(一般會排除投資於房地產貸款的REITs、以及投資於林地的REITs),一類是將REITs和其他房地產公司(REOC)放在一起。尤其美國以外的地區,不是每個國家的REITs都夠發達,所以房產指數中的非REITs比例較高。

以vnqi所追縱的美國以外房地產指數  S&P Global Ex-U.S. Property Index為例,其中有54.9%是房地產公司,僅45.1%是Reits,正是有些地區的Reits不發達(完全沒有,或市值太小、流通性太小,比如台灣的Reits就是這樣,所以未收入指數),目前只有25個國家的reits符合該指數要求,所以大多以房地產公司來補足。

那麼在資產配置的時候,這兩種資產有些什麼不同的特性呢?參見本文以下的一些簡介(因為目前主要的研究還是以美國為主,所以一些結論也是得之於美國的例子):

(一)配息和再投資規定:

REITs的重要特性,是被法規要求將高比例的房租等所得,作為股息發給投資者(例如在美國是90%),因此配息率會相對較高,但也因此,一般房產公司有較大的彈性,可將賺得的資金,再投資於有成長利基的地方,因此資產成長的機會大於REITs。


(二)管理方式:在美國法令要求Reits必須自行僱用內部管理人員,REOC則可以外包管理工作,但兩者何者比較有利,目前沒有確定的看法。

(三)與股市的相關度:根據研究,如果以同類型房產標的來說,美國的REOC與美國股市(S&P500)的相關度,略大於REITs。

(四)與利率的相關度:利率下降有助於REITs和REOC的經營,反之昇息則不利於這些房產公司,但REITs因為大多現金用於配息,所以一樣而言借貸需求較高,平均而言受利率影響的風險較大。

(五)REOC較可能有代理成本(Agency cost)過多的問題,主要因為REITs大多數現金都於用配息了,可支配的資金較少。

(六)美國整體REITs的系統風險略大於REOC,但如果以同一房產類型(包括用途、地區)來比較,REITs的系統風險小於REOC。

(七)以單一Reits或REOC來說,資產的類型或地區的差異,在各種風險的影響上,更大於Reits和REOC之間的差異。

整體而言,對於指數投資者作資產配置來說,Reits相對於其他房產公司的效果較好(與股市的關係較低、平均風險也略小),但在指數中進一步加入其他房產公司則能讓房地產的投資更廣泛(美國儘管Reits發達,但還是有偏重特定類型和地區,非美國則更是如此),因此選擇使用純Reits或加入房產公司的指數和ETF來作資產配置,都可算是合理的選擇。

而如果對投資單一股票或Reits的人來說,本文的概括性比較雖然仍有意義,但重要性可能會降低一些,實際上需要去看不同公司所持有房產類型,以及房產所在地區所造成的相關風險。

3 則留言:

bigcity 提到...

謝謝ffaarr大大的分享。但想請教您一個問題,排除mREITs我可以理解,但為什麼需要排除投資於林地的REITs呢?謝謝。

ffaarr 提到...

其實也不是所有的指數都會排除(也有的指數會包括),但是因為在產業分類上Timber Reits 一般是屬於 造紙-林業 這個分類而不是不動產業,所以有不少指數和ETF會排除林業的reits。

bigcity 提到...

原來是這麼回事,我原本以為林業REITs有一些行業面的隱憂所以不推薦呢,謝謝您的解釋。