2021年3月7日 星期日

指數在房地產避險的應用:羅伯‧席勒對房價指數與相關工具的貢獻

衍伸性金融商品,很多是基於特定產業的特定需求而產生的,但對於一般人來說,大多數的衍伸性商品都是不必要的。(雖然不是說建議絕對不能用,但沒真的研究清楚,就最好不要碰)

因為大多數人本身,不會需要避險很大部位的股票債券(部位不大有需要的話賣掉就好了),不需要擔心農場種的玉米收成時不值錢,不需要怕台幣昇值太多造成外銷產業虧損…,當然,現在因為有足夠的ETF,也不需要這些工具就能作合理的資產分散投資。

但有一種東西,會是很多人都可能用得上的,就是房屋相關的衍伸性金融商品(如果有的話),這方面的觀念和實務的推進,知名經濟學家羅伯‧席勒(Robert Shiller)功不可沒,這篇文章介紹即其中的故事和相關原理。

一、房地產相關的避險需求:

房地產對於一般人有什麼樣的風險呢?可以從兩個方面來看:

首先,對於大多不是很有錢的人來說,如果買了一間房(尤其還搭配了房貸),那這間房子常常會是一個遠大於其他類型資產的部位,這會造成資產風險嚴重偏向房屋,從資產配置的角度來說是很不利的。(也許有人會說自住房價下跌沒關係,但2007-2008年在美國無數因此失去房子的人應該不會這麼想)

其次,對於還沒買房屋但預計在特定的時間買的人,那這個財務計劃,將會需要承擔相當高的單次投入成本風險(不像我們指數投資投入股市可以每年一批一批買),如果房子剛好買在上漲之後的高點,會對整體的財務造成不小的影響。

 二、羅伯‧席勒與房價指數和衍伸金融商品:

著名的經濟學家,後來的諾貝爾獎得主羅伯‧席勒,在上個世紀末,就開始認真地思考了這個關乎許多人重大財務風險的問題,並思考出,指數與相關產品不僅可以用於分散股票債券等的投資風險,也應該可以用來讓一般人面對要買和擁有房屋所帶來的風險。

他做的第一件事,是設計出合理的房價指數,他和Karl CaseAllan Weiss三人,創建了有名的Case-Shiller房價系列指數( Case–Shiller Home Price Indexes,根據過去的成交價格,計算出其中包括美國全國、10大都會、20大都會,以及各都會區分別的房價指數,每月更新一次。現在台灣所熟知的一些房價指數,也是基於類似的方式製作。

有了房價指數對於衡量整體市場漲跌波動有很大的幫助,但如果沒有相關工具,也不能真的對於避開風險發揮效用。在2001年,他與Samuel Masucci等人合作,一起成立了總體市場有限公司,(Macro Markets LLC,與他相關論述的著作同名)開始努力製作相關的金融工具,並尋求上市機會,終於在2006年時,該公司與芝加哥交易所合作,上市了房價指數相關的期貨和選擇權。

這系列的期貨追蹤的標的有
11個指數,包括全美國房價指數,以及10個大都會區(紐約、洛杉磯、舊金山、芝加哥、波士頓、華盛頓、聖地牙哥、遭阿密、丹佛、拉斯維加斯)的房價指數,至今仍持續運作中。

有了房價指數的期貨之後,首先可以讓房價的反映更即時(畢竟房價指數一個月才更新一次),但更重要的,對一般人來說有什麼分散房產風險的作用呢?(當然不是拿來投機炒作…)

三、房地產衍伸商品的應用:

以下舉個實際的例子:

假如出木杉長大之後到了美國從事研究工作,努力存錢並計劃5年之後要在波士頓買第一棟房子,預計存下10萬美金頭期貸再加上20萬的貸款共30萬,應該可以買下心目中理想的房子,但很擔心5年之後波士頓房價會突然上漲很多。這時他可以先把已經存到的錢的一部分,買下一口5年後到期(該系列期貨最長有到5年)的波士頓房價指數的期貨(一口價值大概值6萬美元,保證金可能先放2成-3成左右),然後明年再買一口4年到期的,後年再買一口3年到期,再過一年買一口2年到期的…。這樣等於把買房的30萬成本價格,分攤到5年間的不同行情上。

這期間如果房價下跌,雖然期貨會損失,但可以用更便宜的價格買到房子,如果這期間房價上漲,那可以用期貨的獲利來填補買上漲房子的錢,雖然結果不是一定比不避險有利(房價下跌或不跌就會吃虧),但會讓這個買房計劃的不確定性降低。

但買下房子之後,情況就正相反了,這棟房子會變成出木杉最主的要資產,如果房價大幅下跌,會讓他的總資產損失造成很大的損失,甚至因為還有貸款,最嚴重情況可能房屋被銀行拿走。

這時出木杉可以考量個人的資產狀況,思考希望讓房子在個人資產中的比例,例如他還有
8萬的股票投資,3萬的債券和1萬的現金,他希望房子佔資產的比例不要超過一半,那麼他可以放空3口的波士頓房價期貨,讓30萬的房子部位減為12萬,這樣萬一房價大幅下跌,也不會讓自己的資產減損過多。之後隨著房貸還得愈多,以及其他類資產也增加,就可以逐步規劃減少放空避險的部位。


使用期貨雖然會有一些成本(交易成本,以及保證金的時間成本),但仍是相對低成本的避險方式,但一口6萬多美金的部位,還是相對比較大的,對一些資金沒這麼大,或不想作這麼大部位的避險的人來說並沒這麼方便,對即使部位夠大的人來說彈性也比較小。

但隨著期貨的出現,席勒所預期的相應類保險產品也出現了,一些公司開始發行一種稱作「Home Equity Protection」(也許可以稱作「房價保險」,另也有類似但不完全同名的)的產品。投保人付出一定的保費,但在保障期間,所投保的房子房價下跌時,可以獲得一定的理賠。

這樣的保險在有房地產期貨之前很難存在,因為保險公司可能會因為特定地區房價大跌,而突然需要大量理賠而損失慘重(通常整體房價都會一起跌),但因為有了房地產期貨,保險公司可以適當地放空期貨,來幫這些保單作避險。

雖然這類產品的投保人,會比直接使用期貨避險付出較多的成本(保險公司要賺錢),但可以更精確的保額和標的為自身的資產風險提供保障。

四、結語: 

經由席勒的努力,讓美國誕生了這類真正對一般人有幫助的衍伸金融工具,能合理有效分散房地產的價格波動風險。

可惜目前在台灣還沒有類似的產品,之前的文章也提到,對於預計幾年內想買房的人來說,把一小部分錢放在和房價有相關的台灣Reits組合,是合理的可能稍微抵銷一些房價大漲風險的作法,但畢竟Reits是商用不動產為主,標的少代表性也不夠,和真正能反應住屋房價指數工具還是有相當的差距。

(註)彼得‧伯恩斯坦的《投資超級進化論》中介紹了席勒的這段故事,本文再收集了一些其他的資料和個人觀點而成。

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1 則留言:

Jeff 提到...

十分有趣的分享,希望台灣也能夠有相關工具可使用的那一天