Reits和其他房地產公司（REOC）的比較

房地產是股票和債券之外，資產配置中常見的一種資產類型，但要直接持有房地產進行資產配置相對困難，所以常會使用持有房地產的Reits（不動產投資信託基金）或其他房地產公司（一般稱作REOC，Real Estate Operating Company）來間接投資。

目前房地產相關的指數和ETF有兩大類，一類是純粹以持有房產的REITs為主（一般會排除投資於房地產貸款的REITs、以及投資於林地的REITs），一類是將REITs和其他房地產公司（REOC）放在一起。尤其美國以外的地區，不是每個國家的REITs都夠發達，所以房產指數中的非REITs比例較高。

以vnqi所追縱的美國以外房地產指數  S&P Global Ex-U.S. Property Index為例，其中有54.9%是房地產公司，僅45.1%是Reits，正是有些地區的Reits不發達（完全沒有，或市值太小、流通性太小，比如台灣的Reits就是這樣，所以未收入指數），目前只有25個國家的reits符合該指數要求，所以大多以房地產公司來補足。

那麼在資產配置的時候，這兩種資產有些什麼不同的特性呢？參見本文以下的一些簡介（因為目前主要的研究還是以美國為主，所以一些結論也是得之於美國的例子）：

（一）配息和再投資規定：

REITs的重要特性，是被法規要求將高比例的房租等所得，作為股息發給投資者（例如在美國是90%），因此配息率會相對較高，但也因此，一般房產公司有較大的彈性，可將賺得的資金，再投資於有成長利基的地方，因此資產成長的機會大於REITs。


（二）管理方式：在美國法令要求Reits必須自行僱用內部管理人員，REOC則可以外包管理工作，但兩者何者比較有利，目前沒有確定的看法。

（三）與股市的相關度：根據研究，如果以同類型房產標的來說，美國的REOC與美國股市（S&P500）的相關度，略大於REITs。

（四）與利率的相關度：利率下降有助於REITs和REOC的經營，反之昇息則不利於這些房產公司，但REITs因為大多現金用於配息，所以一樣而言借貸需求較高，平均而言受利率影響的風險較大。

（五）REOC較可能有代理成本（Agency cost）過多的問題，主要因為REITs大多數現金都於用配息了，可支配的資金較少。

（六）如果是美國的REITS在稅務上，會有部分的配息被視為資本返還，對台灣人來說可以退回一部分被美國扣的稅。但其他房地產公司則無這方面的優勢。詳細可以參見這篇文章。



（七）美國整體REITs的系統風險略大於REOC，但如果以同一房產類型（包括用途、地區）來比較，REITs的系統風險小於REOC。

（八）以單一Reits或REOC來說，資產的類型或地區的差異，在各種風險的影響上，更大於Reits和REOC之間的差異。

整體而言，對於指數投資者作資產配置來說，Reits相對於其他房產公司的效果較好（與股市的關係較低、平均風險也略小），但在指數中進一步加入其他房產公司則能讓房地產的投資更廣泛（美國儘管Reits發達，但還是有偏重特定類型和地區，非美國則更是如此），因此選擇使用純Reits或加入房產公司的指數和ETF來作資產配置，都可算是合理的選擇。

而如果對投資單一股票或Reits的人來說，本文的概括性比較雖然仍有意義，但重要性可能會降低一些，實際上需要去看不同公司所持有房產類型，以及房產所在地區所造成的相關風險。


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