買房自住或租房？從固定和機會成本的角度思考

買房或租房幾乎是每個出社會的人都會遇到的問題，要考量的點很多。雖然房屋（因為帶有不會折舊的土地）相對於其他消費品，有不易減損價格的優點，但它帶來最大的持續成本就是利息（如果使用貸款）和相對的機會成本（頭期款以及還款本金）。

而對於指數投資者來說，有一個較大的好處，就是在資產配置的計劃中，有較合理的閒置資金預期報酬估算（當然未來的事也無法準確），因此也更能合理估算買房的相關成本。

本文希望以合理的方式來比較買房和租房的成本，希望破除所謂「有錢就要儘量買房」、「租金是白白送給別人」的迷思。

一、買房的前提：在貸款期間有足夠的現金償還本金

買房的最起碼的前提，應該人人都知道，就是要有足夠的頭期款，否則就無法買房。

但光有足夠的頭期款還不夠，更進一步的是，最起碼要能確定還款期間（例如20年），個人將會有足夠的錢（包括目前還閒置或用來投資的錢，但如果是明年就要還款的錢就必須要是閒置的錢）可以還貸款的本金。（利息部分是屬於非一次性，而是持續性成本，不屬這部分，下段會更詳細計算） 。


買房子，代表一次性的把房價等值的錢換成房子，貸款就類似分期付款，只是延後這筆錢的開支時間，不會改變這個交換的本質。所以如果預計之後20年包括已有的閒錢、賺的錢（包括投資）扣掉未來20年的預計支出（利息也是支出），無法支付本金，就不應該買房，或是需要考慮買更便宜的，自己能付得起的房。

這部分的估計一定會有出入，所以基本上一定要從寬估量，因為一些狀況付不出貸款而被迫賣出房子就得不償失。

二、進一步從固定和機會成本來考量買房和租房：

上段講的是前提，也就是如果不符合該條件，絕對不要買房，但並不代表符合條件就應該要買房。因為除了把錢換成房子的交換之外，還有持續性的成本，這部分需要與租房的持續成本作比較：

（一）租房的持續成本=租金

（二）買房的持續成本=房貸利息+頭期款資金成本+還款資金成本+稅、保險費和房子維護費用

將二者相減（以台灣而言，正常來說買房較高），可以得出買房帶來的持續成本。

當然這裡可能有人會想要把房價的漲跌納入，以正常狀況來說，房子（加土地）長期而言應有跟隨通貨膨帳增值的效果，但目前台灣的高房價來說（可參見這幾年的上下波動），先假定之後長期不漲不跌，我認為是比較合理的作法。當然如果對房價的看法不同，在計算的時候想要加入假設對房價漲跌的預期也是可以的。

三、從實際例子來探討買房或租房：

前面講的比較抽象，因此這裡直接舉一個例子來計算

（一）基本條件：如果一個人為家裡租一間房子是月租金30000元，買完全相同條件的房子是1800萬，平均每年的房屋地價稅保險費和修繕等成本為1萬元，預計可貸款1000萬，利率1.8%，分20年償還（採本利平均攤還）。此人由個人的指數化資產配置比例，預估長期投資報酬率為5%。（註1）

（二）未來足夠還款現金：買這棟房的第一個前提，就是交出800萬頭期款之後剩餘的資金+預計未來20年的收入（包括投資的收入）-支出（包括房子本身的成本，如利息），能超過1000萬來還本金。

（三）計算貸款的平均年限：這個條件下本利平均攤還的房貸，實際的平均年限大約是10.64年，等於這20年平均的貸款本金大約是532萬，平均每年的利息是95759（關於這些數字，我是在這裡下載房貸試算Excel檔案來計算）

（四）租房預估每年平均成本：30000*12=36萬。

（五）買房子的預估平均成本=10000（稅和維護費）+95759（貸款利息）+800萬*0.05（頭期款機會成本）+(1000萬-532萬)*0.05（已還本金機會成本）=73萬9759（註2、註3）

（六）比較：以這個例子來說，買房比租房一年的持續成本多出約38萬。等於買房比租房多花約一倍的持續成本。（因此，請不要再說租金是白白給房東，那是可能幫你省下相應更多的利息和資金機會成本）

四、結論：買房或租房？

計算出買房和租房持續成本的差異（買房一般會大房租房，即代表買房的持續成本），並不代表說一定不能買房。

買房有許多租房沒有的好處，例如居住較為長期穩定、可以較自由地使用、免於遇到房東惡質的風險，以及擁有房產心理上的安定感等等。

在假設未來房價不漲不跌的情況下，我們應視買房自住的本金花費為一種置產，即將現金換成等值的房地產+一定期限要償還的負債。而買房增加的持續成本（包括固定和機會成本）視為一種消費，亦即用這些成本換得上述買房的好處。

因此我們在決定租房或買房前，應該先確認有還款能力，並計算相關的成本，並思考這些好處優點對自己來說（也包括考量自身的財務狀況），是否值得每年花費這樣的成本。（有點像買車當然有方便的地方，但需要先考慮每年的保養成本，但車子還會折舊，所以成本比例會更高），而如果暫時考量成本選擇租房，也可以之後在不同的時間情境（各種條件會改變），重新計算思考，而不是先預設非買房或租房不可。


（註1） 投資有風險，所以投資的預期報酬率並非憑空得來，需要考慮實際的風險承受能力。
（註2）由計算中可得知，在貸款利率低於投資報酬率時，貸款比例愈高愈能降低買房的機會成本。
（註3）長期預估都是以當下數字來估算，但租金以及房貸利率等都是可能會改變的。

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